Bases légales : présomption de responsabilité dans le chef du locataire

En droit belge, plusieurs dispositions du Code civil régissent la question du régime de responsabilité contractuelle du locataire.

Ainsi :

• L’article 1732 du Code civil dispose que « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance [du bien loué], à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».
• L’article 1733 applique ce principe à l’incendie, dès lors qu’il précise que le preneur « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute ».
• L’article 1735 prévoit que « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison [comprenez : les personnes se trouvant chez lui avec son accord] ou de ses sous-locataires».

On le voit : le locataire est présumé responsable des dommages que subirait le logement qu’il loue.

Afin de renverser cette présomption de responsabilité, le locataire doit être en mesure de prouver qu’il n’a commis aucune faute.

Cela est très difficile à démontrer lorsque l’origine du sinistre (par exemple lors d’un incendie) est impossible à déterminer. Comment prouver que l’on n’a commis aucune faute dans cette hypothèse ? Cela reviendrait à apporter la preuve d’un fait négatif, ce qui est impossible.

Dans un tel cas, le propriétaire se retournera contre le locataire.

La présomption de responsabilité qui pèse sur les épaules du locataire rend l’assurance RC locative indispensable, outre le fait qu’elle soit légalement obligatoire dans certaines régions ou obligatoire en vertu du contrat de bail.

Une assurance obligatoire en Wallonie et en Flandre

Depuis la sixième réforme de l’Etat, la location est devenue une compétence régionale. Cela signifie que l’obligation de souscrire une RC locative diffère suivant la région dans laquelle se situe le bien que vous louez. 

– Cette assurance est obligatoire en Wallonie depuis le 1er septembre 2018.

– Cette assurance est obligatoire en Flandre depuis le 1er janvier 2019.

– Quid de la région de Bruxelles-Capitale ? Cette assurance n’est pas rendue obligatoire légalement mais vous pouvez avoir l’obligation de la souscrire si le contrat de bail le prévoit. Cela est très souvent le cas.

Concrètement, en tant que locataire, vous devez couvrir le logement que vous occupez par un contrat d’assurance dont l’objet est de garantir la remise en état du bien loué si vous êtes responsable d’un dommage. Ce contrat d’assurance est appelé « RC locative ». 

Pourquoi dois-je souscrire une RC locative alors que mon propriétaire dispose déjà d’une assurance incendie ?

Beaucoup de locataires ne comprennent pas la raison pour laquelle ils ont tout intérêt à souscrire une RC locative, alors que le bien loué est déjà assuré par le propriétaire.

La raison est simple : ces deux assurances n’assurent pas la même chose.

En souscrivant une RC locative, le locataire assure sa responsabilité, tandis qu’en souscrivant une assurance une assurance incendie, le propriétaire préserve son patrimoine.

De plus, le propriétaire assure le bien à la valeur à neuf, tandis que le locataire l’assure à la valeur réelle (vétusté déduite).

Que signifie la clause « abandon de recours » ?

On entend souvent que le propriétaire dispose d’une assurance « avec abandon de recours ». De quoi s’agit-il ?

Cela signifie que l’assureur incendie du propriétaire ne se retournera pas contre le locataire en cas de sinistre. Une telle clause augmente le montant de la prime du contrat d’assurance incendie du propriétaire. Par conséquent, ce dernier répercute ces frais sur le montant du loyer payé par le locataire.

Pourquoi dois-je souscrire une RC locative alors que mon propriétaire dispose d’une clause « abandon de recours » dans le cadre de son contrat incendie ?

A juste titre, vous vous interrogez quant à l’intérêt de souscrire une RC locative dès lors qu’une clause « abandon de recours » existe dans le contrat incendie de votre propriétaire.

La réponse est limpide : ce n’est pas parce que votre propriétaire ne risque pas de se retourner contre vous en cas de sinistre que vous êtes entièrement protégé !

Vous restez responsable vis-à-vis des tiers

En effet, en cas de sinistre, vous restez responsable des dommages que vous causez à l’égard des tiers.

Ainsi, les voisins qui auront subi des dégâts à leur toiture suite à l’incendie qui s’est déclaré dans l’immeuble que vous louez intenteront une action à votre encontre pour être indemnisés. Sans RC locative, vous allez devoir puiser dans vos économies…

Pensez à protéger vos effets personnels garnissant le bien loué

Par ailleurs, il ne faut pas perdre de vue le fait que vos effets personnels ne sont pas couverts par le contrat incendie de votre propriétaire.

La couverture de vos biens mobiliers ne sera donc assurée que par votre assurance personnelle, à savoir l’assurance RC locative.

Cela est très important dès lors que le mobilier s’élève souvent à d’importantes sommes d’argent et constitue des éléments essentiels de votre vie de tous les jours.

Sous-assurance du propriétaire

Enfin, il arrive parfois que le propriétaire ait sous-assuré le bien loué. Cela signifie qu’en cas de sinistre, son assurance n’interviendra pas pour la totalité du dommage. Dans cette hypothèse, le propriétaire aura le réflexe de se retourner contre vous.

Options facultatives

Certains assureurs proposent des options dans le cadre du contrat RC locative. Ces dernières peuvent s’avérer très utiles et sont souvent méconnues.

A titre d’exemples, vous pouvez ainsi bénéficier d’une intervention dans le cadre de :

• Vos litiges locatifs avec votre bailleur ;
• Un accident lors du déménagement : les dommages corporels subis par les personnes bénévoles qui vous ont aidé lors du déménagement sont couverts ;
• La perte de votre emploi: une aide financière vous sera allouée, sous la forme d’un forfait, afin de vous permettre de payer votre loyer ;
• Votre relogement temporaire: une aide financière vous sera allouée, également sous la forme d’un forfait, si vous devez vous reloger temporairement suite à la survenance d’un sinistre couvert par la garantie en cours de bail.

Combien coûte une RC locative ?

Habituellement, les assureurs assurent le bâtiment loué suivant une grille d’évaluation qui est fondée sur le nombre de pièces du logement. Elle est utilisée tant pour le bâtiment que pour le mobilier.

La prime dépend donc de la taille de l’habitation, de sa valeur, mais également de vos biens mobiliers qui la garnissent, ainsi que des options facultatives que vous choisissez de souscrire.

A titre d’exemple, pour un appartement de 125m2 situé dans le centre de Chimay, l’assurance RC locative de base (sans garanties supplémentaires) s’élève à la somme de 160 euros par an. 

En tout état de cause, le montant que vous payez pour votre assurance RC locative est dérisoire par rapport à la valeur d’un immeuble et de toutes les conséquences pécuniaires liées à la survenance d’un sinistre dont vous êtes responsable (dommages aux tiers, vos propres dommages, …).

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